Le 20 février 2026, la loi de finances était promulguée. Avec elle, un dispositif attendu de longue date par la profession : le statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun ». Pour les investisseurs avertis, ce nouveau cadre fiscal constitue une opportunité patrimoniale rare — d'autant plus attractive qu'elle coïncide avec une période de générosité inédite de la part des promoteurs immobiliers.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun change tout
Après la disparition du Pinel en 2024, le marché de l'investissement locatif neuf a vécu une période de flottement. Les promoteurs ont mis en pause leurs lancements, les investisseurs ont temporisé, et l'offre locative a continué de se contracter. Le gouvernement a répondu par un dispositif structurellement différent de tous ses prédécesseurs.
Là où le Pinel offrait une réduction forfaitaire conditionnée à des zones géographiques, le Jeanbrun permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers — exactement comme le ferait une entreprise avec ses actifs. C'est une approche radicalement plus patrimoniale, et bien plus pérenne sur le long terme.
Concrètement, l'amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain), à raison de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer appliqué. Cela se traduit par une déduction annuelle comprise entre 8 000 € et 12 000 € sur les revenus fonciers, auxquels s'ajoutent jusqu'à 10 700 € de déficit foncier imputable sur le revenu global.
Les conditions d'éligibilité en un coup d'œil
Pinel vs Jeanbrun : le grand changement de philosophie
Pour mesurer l'intérêt du Jeanbrun, il est utile de le comparer à son prédécesseur. La différence de philosophie est fondamentale :
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun ✦ |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt directe | Amortissement déductible des revenus |
| Zonage géographique | ✗ Limité (zones A, A bis, B1) | ✓ Tout le territoire national |
| Durée d'engagement | 6 à 12 ans | 9 ans minimum |
| Avantage maximum | Réduction variable selon durée | Jusqu'à 12 000 € / an d'amortissement |
| Déficit foncier | Standard (10 700 €) | Cumulable avec l'amortissement |
| Logement ancien | ✗ Non éligible | ✓ Éligible (si travaux ≥ 30 %) |
Un exemple concret : ce que cela représente
🏠 Simulation — Appartement à 180 000 €
Simulation indicative basée sur l'exemple officiel du gouvernement. Les résultats réels varient selon la tranche d'imposition, le niveau de loyer et la situation personnelle de l'investisseur. Chaque projet doit faire l'objet d'une étude personnalisée.
⚠️ Un dispositif surtout puissant pour les contribuables imposés
L'amortissement est d'autant plus efficace que vous vous trouvez dans une tranche marginale d'imposition élevée ou que vous disposez déjà de revenus fonciers importants. Si vous êtes faiblement imposé, l'impact sera limité.
C'est précisément pourquoi il est indispensable de simuler votre situation avec un conseiller avant tout engagement. Chez CFC Conseils, nous réalisons cette analyse gratuitement et sans engagement.
La fenêtre de marché idéale : les promoteurs bradent leurs stocks
Après plusieurs années de disette, les promoteurs se retrouvent avec des stocks de logements neufs invendus. Pour les écouler, ils consentent actuellement des remises et avantages qui n'ont pas d'équivalent depuis des années. Le Jeanbrun va inévitablement relancer la demande et ressusciter les prix.
Le contexte de marché actuel est le fruit d'une conjonction rare : la fin du Pinel a fait chuter la demande d'investisseurs, tandis que les mises en chantier ont plongé de 22 % sous la moyenne quinquennale. Résultat : les promoteurs ont des programmes entiers à commercialiser, avec une pression sur leur trésorerie qui les pousse à consentir des conditions jamais vues depuis une décennie.
Les offres que l'on voit aujourd'hui sur le marché
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Frais de notaire offerts Sur de nombreux programmes neufs, les promoteurs prennent en charge les frais d'acquisition, soit une économie immédiate de 2 à 3 % du prix du bien. Un appartement à 200 000 € vous fait économiser jusqu'à 6 000 €.
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Remises sur les prix de vente Des réductions de 5 à 15 % sur le prix affiché sont négociables sur certains stocks, notamment pour les appartements en fin de programme ou les résidus de lots. Des opportunités rares sur un marché neuf, habituellement peu flexible.
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Cuisine équipée, parking, cave offerts Les lots bonus — stationnement, cellier, équipement — sont fréquemment intégrés gratuitement pour rendre les offres plus attractives et accélérer les signatures.
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Garanties locatives et gestion offertes Certains promoteurs vont jusqu'à proposer une garantie de loyer et une première année de gestion locative offerte pour rassurer les nouveaux investisseurs et accélérer la mise en location.
Pourquoi agir en 2026 plutôt qu'en 2027 ou 2028 ?
La logique est simple : le dispositif Jeanbrun est limité dans le temps jusqu'au 31 décembre 2028. Plus on se rapproche de cette date butoir, plus la pression acheteuse sera forte, plus les conditions de négociation basculeront en faveur des promoteurs. Et mécaniquement, les offres promotionnelles actuelles — fruit d'un déséquilibre temporaire entre offre et demande — disparaîtront.
Investir tôt, c'est aussi maximiser la durée d'amortissement sur la période d'engagement. Chaque année compte, chaque déduction compte. Un investisseur qui signe en mars 2026 aura amortisé plus qu'un investisseur qui attend décembre 2028 pour les mêmes neuf ans d'engagement.
Ce dispositif est-il fait pour vous ?
Notre analyse : agir maintenant, c'est prendre une longueur d'avance
Chez CFC Conseils, nous avons accompagné des dizaines d'investisseurs à travers les différents dispositifs qui ont structuré l'investissement locatif en France. Ce que nous observons aujourd'hui est sans précédent : un alignement favorable de trois facteurs simultanément — un nouveau cadre fiscal avantageux, des prix d'acquisition réduits, et des promoteurs en position de faiblesse négociatrice.
Ce triptyque est historiquement rare. Il ne durera pas. Le marché va se réajuster. Les investisseurs qui auront pris position au premier semestre 2026 bénéficieront à la fois du meilleur prix d'achat, du maximum d'avantage fiscal sur la durée, et d'une valorisation potentielle à la revente lorsque le marché se retendra.
📋 Ce que nous faisons pour vous chez CFC Conseils
Analyse personnalisée de votre situation fiscale — Nous calculons précisément l'impact du dispositif Jeanbrun sur votre imposition réelle, en tenant compte de l'ensemble de vos revenus et de votre patrimoine existant.
Sélection des meilleures opportunités — Nous identifions les programmes et les biens qui offrent les meilleures conditions actuelles : remises, frais offerts, localisation, rendement locatif projeté.
Structuration globale de l'investissement — Financement, montage fiscal, gestion locative : nous pilotons l'ensemble du projet de A à Z, en mode conseil indépendant.